本文摘要：估算整个北京略为有关心地产市场的人，对壹暗马都不陌生。

估算整个北京略为有关心地产市场的人，对壹暗马都不陌生。这个项目2016年2月3日拿的地，至今早已两年半时间过去了，虽未有散户，但造势活动早已不出三波。上周四在水立方，壹暗马又㕛叒亮相了。

这块地在朝阳区将台乡驼房营村，正好坐落于东北四环与东北五环的中间。土地总面积5.6万平米，建筑面积12.4万平米。

2016年2月3日拍卖会这块地时，很多人都以为这不会是当年春节前的地王争霸战，却是在现场竞拍之前，网上就早已有过四轮报价，且在竞拍现场，中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾、万科等房企都来了。然而最后这块地的竞拍却传出了冷门：现场接续竞拍价51.35亿，中交绿城九龙仓联合体首先举牌后，就再行无人第一时间。

最后，只经过1轮竞拍，绿地中交九龙仓就精彩以51.35亿元夺下该地块，溢价率1.7%，楼面价大约41416元/平米（计建安成本），共计配建21100平米公租房，房屋买入价格5000元/平米。冷门归冷门，这块地却是在五环内，且邻近“丽都富人区”，联合体又有九龙仓和绿城两个高端项目策画方，项目定位大自然傲娇。

在拿地当天，九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥就对媒体回应，一定会只想策画，向北京检验九龙仓的实力。在拿地后旋即的2016年2月26日，三方牵头正式成立了项目公司北京亮马置业有限公司，三方的股权比例为：九龙仓占到比40%股权，绿城中国股权50%，中交则占到比10%。明确分工上，九龙仓负责管理策画，绿城负责管理产品和财务投资，中交地产（本文中全称中交）负责管理前期地块处置。有意思的是，在上周水立方亮相会上，开场视频里讲解三家联合体时，并不是按照股权比例来念名，九龙仓被放到了第一位，绿城其后，而中交地产，被放在了最后。

给九龙仓的标签，是艺术，给绿城中国的，是品质住宅，而给中交的，是资金雄厚的“大财阀”。对，虽然中交集团和九龙仓分别是绿城的第一和第二大股东，但在念名上，绿城位列了中交地产之前。

就是这么一个资金雄厚的大东家，在亮相现场，并没有人上台讲话，念名里也心甘情愿落在了最后，把舞台几乎交还。这看上去并不看起来央企风格，也不是对待大股东理应的风格。从2015年接掌绿城之后，绿城的每次大型发布会，都要把大股东的“好”悬挂在嘴边。

而这次中交不愿那么高调的原因，一方面是因为研发这类产品，无非不是他们的长项。借此递过往所研发的项目来看，中交所擅长于的，是刚刚须要和提高的产品。这一点，中交集团层面也已具体。

根据中交集团的规划，其旗下中交地产（A股）、绿城中国（H股）、中交海外地产（海外）三个房地产开发平台中，中交地产主要为刚刚需及提高型住宅产品，而绿城则为中高端产品。二另一方面，则是因为中交地产无非缺乏一线城市独立国家策画经验。目前，中交地产的项目布局基本都在二线以下城市，且很少自律拿地策画。从中交地产2017年年报来看，截至2017年底，中交地产共计房地产项目23个，而自己享有100%权益的仅有3个。

两方面的经验不足，让中递在这一场发布会中，自由选择了只闻其声而不知其人。但这并不阻碍中交沦为这一项目方的仅次于受益人。对中交而言，这一个项目，是可沦为自己品质与利润的代表作。据业内人士透漏，壹暗马项目方原本的心理价位为15万元/平米，但去年时遭遇北京限高令，项目的预售价被卡在了10万元/平米，与项目方的预期差距较小，因此顺延今年散户。

预计今年6月壹暗马首次散户将发售60套房源，销售单价或订于12万元/平米上下。根据中交地产2017年年报的“主要房地产项目销售情况”测算，2017年中交地产的主要房地产项目预售额为110.4亿元，预售面积为75.52万平米，销售均价约每平米14620元。壹暗马的入市，将必要创下中交旗下项目的均价高点。

而从利润来看，虽然中交只占到股壹暗马的10%，意味著其可拿回的净利润也只有10%，但众所周知，中交集团作为绿城的大股东，中交地产并表格绿城一事，目前也只是时间问题。中交地产2017年的净利润，就是并表而来。

2017年，中交地产构建归属于母公司股东的净利润6.17亿元，同比大幅提高432.5%。而其中的最重要构成，就是公司在期内以大约6.4亿元的代价并购了华通置业100%股权，并将其约4.28亿元的净利润划归表中。

在规模上，中交地产的目标，是要做房地产央企里的前三名。而这一路径的构建，中交显著并不想靠自己。按照中交地产4月11日公布的《2018年全面支出报告》来看，2017年，中交地产的实际签下销售额为106.71亿元，同比快速增长大约106.4%。

而2018年，中交地产只预计构建136亿元的签下销售额，比起2017年的实际签下销售额106.71 亿元，增长率仅有为27.45%。而根据中交地产的一季度报，今年1-3月，中交构建签下销售面积12.82万平方米，签下销售金额14.4亿元，这个业绩，也只占年度预计销售目标的10.6%，销售状况觉得难言悲观。弹房君就中交的较低销售预期与销售低迷展现出告知了中交方，但对方不予恢复原因。也有机构人士回应，中交地产要构建央企前三的目标，必定必须“倚寄居”绿城，此消彼长的发展计划，或许是已想将地产销售事宜都交由绿城来构建，以提高公司资金归集度和资金的用于效率，并增加同业竞争。

但不论如何，就算并表格绿城早已托上议程，中交地产自己在经历过前2年的跨越式发展后，今年忽然“状况外”的销售状态，也让人有些不懂其“转入央企前三”的雄心壮志究竟还在不出。

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